マンションの税金と実際にかかる課金の計算式

マンションを売る前と売る時のコツや注意点とは別に、販売後の税金についても押さえておく必要があります。

なんといっても高額商品ですから、その取引に際しても高い税金が関わってきます。これをどのように処理していくかもぜひとも押さえておきたいところです。

マンション売却の種類

マンション売却に際して関係してくる税金には、印紙税・登録免許税・所得税・市民税があります。

大きく分けるとマンション売却によって利益が出た場合の税金と、利益が出ても出なくてもかかる税金の2種類になります。

利益が出ても出なくてもかかる税金

印紙税

不動産を取引する時には売買契約書に印紙を貼ることで印紙税を支払います。

税額については10万円を越える取引には軽減税率が適用されることから、不動産の場合はほぼほぼ軽減税率で見て大丈夫です。

 

記載された契約金額

税額

10万円を超え

50万円以下のもの

200円

50万円を超え

100万円以下のもの

500円

100万円を超え

500万円以下のもの

1千円

500万円を超え

1,000万円以下のもの

5千円

1,000万円を超え

5,000万円以下のもの

1万円

5,000万円を超え

1億円以下のもの

3万円

1億円を超え

5億円以下のもの

6万円

5億円を超え

10億円以下のもの

16万円

10億円を超え

50億円以下のもの

32万円

50億円を超えるもの

48万円

 

国税庁HPより

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/inshi/7108.htm

具体的なケースとして自宅マンションが2000万円で売れたら上記表から印紙税は1000万~5000万の範囲なので1万円ということになります。

ただし、売買契約書は売主買主両者とも原本である必要はありません。買主は原本ですが売主の分はコピーやPDFファイルであっても構いませんので、そのようにすると印紙税が半額となります。

登録免許税

登録免許税とは、不動産の名義変更にかかる税金と言えます。マンションを所有しているとその内容が国に登録されています。

所有権は誰か、ローンで購入した場合にはそのマンションの抵当権はどの金融機関が設定していていくらなのか?などですね。

売却となるとこの登録内容を変更する必要があるのですが、その変更に対してかかる税金が登録免許税というわけです。

手続きそのものは、司法書士を使うケースが大半で、それも仲介する不動産会社の紹介がほとんです。特に知り合いの司法書士でもいない限りはまかせていて大丈夫です。不動産会社は提携先の司法書士が必ずいるものです。

契約書の捺印と金銭授受が終わると司法書士がそのまま法務局に行きます。契約当日に登録の変更も済ますのが鉄則となっています。

所有権移転登記や前の売主についていた抵当権もここでなくなるので抵当権抹消登記も行われ、さらに売却によって住所も変わりますから住所変更登記なども行われます。

 

税額については抵当権抹消登記がひとつの不動産について1000円、住所変更登記が1000円、支払い方は司法書士への登記手数料の総額の中で一緒に払います。司法書士が印紙などを使って国に収めます。

実際の取引の現場では司法書士がすべて行うのでこの税金を払っている実感はない方が多いのですが、必ずかかる税金の一つです。

利益が出た場合にかかる税金

マンション売却で利益が出た場合の税金についてです。

所得税・市民税

マンションを売却して利益が出た場合、その売却益は譲渡所得となります。

譲渡所得に対しては所得税と市民税の税額が増えます。

譲渡所得は次の計算式で算出されます。

 

譲渡所得=売却価格-(取得費用+売却費用)

 

 取得費用とは売却するマンションを購入したときにかかった費用一式です。

内訳としては当然のことながら購入時の価格がありますが、その他にも購入時の諸費用(仲介手数料、登記費用、各種税金など)が必ずあり、ケースによってリフォームやリノベーションの費用なども出てきますが、取得費用とはそれらの合計となります。

 

このうち購入価格については購入時の金額をそのまま使うわけではありません。

建物は年数が経つと当然ながら価値が下がりますから、現在の価値に直して計算します。そのため減価償却分を購入費用から差し引きます。

ちなみに、鉄筋コンクリートのマンションは47年で価値がゼロになることから逆算して(法定耐用年数)1年ごとに2.2%(償却率)価値が下がると計算します。

 

減価償却費の算出式は次のようになっています。

減価償却費=購入価格×0.9×償却率×築年数

 

事例で考えてみましょう。

*売却するマンションは10年前に新築を3000万円で購入した。

購入時の諸費用は100万円だった。

今回2000万円で販売する。今回の売却費用も100万円だった。

 

これを減価償却の計算式に当てはめます。

 

①まず建物と土地に3000万円を分けます。

半分づつ分けるので建物の購入価格は1500万円。土地には減価償却はありません。

 

減価償却費=1500万円×0.9×2.2%×10年=297万円

 

1500万円の建物購入価格に対して297万円が減価償却したので

1500万円ー297万円=1203万円

土地の1500万円と合わせて2703万円が現在の価値となります。

購入時の取得費用は2703万円+100万円=2803万円です。

 

もちろんこれは税法上の価値であり、実際の相場などとはリンクしていません。

 

あらためて譲渡所得の計算式に入れてみます

 

譲渡所得=売却価格-(取得費用+売却費用)

    =2000万円ー(2803万円+100万円)

    =2000万円ー2903万円

 

ということになり譲渡所得はマイナスです。

10年くらいだと売却価格は購入時よりも下がりますがまだ減価償却費がそれほどないので、譲渡所得がかかることはあまりないかもしれません。

 

さて譲渡所得がプラスになった場合ですが

 

この時税率は、マンション所有期間が5年以下の場合と、5年超の場合で大きく異なります。一般的にはマンションを売却するときは5年を超える方が多いと思いますが、様々な事情で5年未満の人ももちろんいらっしゃいます。

 

短期譲渡所得(5年以下) 所得税税率 30% 住民税税率 9%  合計 39%

 

長期譲渡所得(5年超)  所得税税率 15%  住民税税率 5%  合計 20%

 

*さらにこれに加えて、平成49年12月31日まで復興特別所得税が2.1%かかります。

 

なお、5年以下5年超の「所有期間」については1月1日が基準となっています。たとえば、平成25年4月1日から所有したマンションを平成30年4月1日に売却した場合、ちょうど5年たっていますが、「所有期間」は5年とはみなしません。

平成31年1月1日を経て初めて「5年」とみなされるのです。つまり、足掛け6年目に入ってはじめて「5年」とみなされるわけですので気をつけたいものです。

 

控除される税金

 

国は居住用のマンションについては税を優遇措置を使ってできるだけ売買しやすいようにしています。

前述の譲渡所得も複雑な計算でしたが、実は特別控除があって3000万円まで税金がかかりません。譲渡所得が3000万まで課税されませんから相当高額なマンションでない限りはなかなか譲渡所得の課税は発生しないようになっています。

 

ただし下記条件を満たす必要があります

 

・自分が居住していたマンションであること

・昨年一昨年に「特別控除」「買い換え特例」「繰り越し控除の特例」の3つを受けていないこと

・住まなくなった日から3年目の12月31日までに売ること

・売り先が親子や夫婦など特別な関係でないこと

国税庁HPより

https://www.nta.go.jp/about/organization/nagoya/topics/tokurei/pdf_29/19.pdf)

 

課税の注意点

買い換えの場合は「3,000万円の特別控除」を受けると、購入側の方で「住宅ローン減税」を受けることができません。

ですから譲渡所得がそれほど大きくならない場合は、「3,000万円の特別控除」はあえて受けずに、購入側物件で「住宅ローン減税」を選受ける方が有利なこともあります。

このあたりはよく計算して、不動産会社にも相談したり、ケースによっては税理士やファイ何社プランナーに相談するのがいいでしょう。

 

軽減税率の特例

マンション売却の際には10年を超えて所有したものには軽減税率が適用されます。

その要件は以下のものです。

 

・売却した年の売却日ではなく1月1日の時点で10年を超えていること

・昨年一昨年この特例を受けていないこと

・「 買い換え特例」「繰り越し控除の特例」などを同時に受けていないこと

・住まなくなった日から3年目の12月31日までに売ること

・売り先が親子や夫婦など特別な関係でないこと

 

「軽減税率の特例」は「3,000万円の特別控除」と併用可です。

 

軽減税率は以下のとおりです。

 

【通常】

短期譲渡所得(5年以下) 所得税税率 30% 住民税税率 9%  合計 39%

長期譲渡所得(5年超)  所得税税率 15%  住民税税率 5%  合計 20%

 

【軽減税率】

所得税について

6000万円以下 10%  

6000万円超  (課税譲渡所得金額ー6000万円)×15%+600万円

 

住民税について

6000万円以下  4%

6000万円超  (課税譲渡所得金額ー6000万円)×5%+240万円

 

まとめ

マイホームの不動産取引の優遇措置には他にも買い替え特例や譲渡損失の繰り延べ控除などがあります。

自分ですべてを完全に把握して処理していくのは難しいと思いますが、どんな内容なのかという概要は押さえて、必要に応じて不動産会社などに相談確認しながら進めていくのがいいでしょう。

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