マンション売却を失敗しない!売却・査定の流れと手続き

マンションを売りたいとなったとき、いったいどうやって販売すればいいのかを明確に思い描ける人はいないのではないかと思います。考えてみれば当たり前の話で、マンションを売った経験を持つ人はほとんどいませんし、まして何回も売る機会をもつことも普通はありません。一生に一回というのが一般的だと思います。

ですから、マンションを売りたい人のほぼ全員がやりかたを知らなず、多少なりとも不安を持ち、どうすればいいか思い悩んでいると考えて間違いないでしょう。

今回はそんなマンション売却について、いくつかのポイントをお伝えしたいと思います。全体の流れがわかるだけでもずいぶんと気持ちが落ち着くものです。

まず売却までの流れ

まず売却までの流れを押さえましょう。

1.不動産会社を探して査定を依頼する
2.不動産会社を決めて媒介契約書を交わす
3. 売却額の決定
4.不動産会社による販売活動
5.買主との売買契約を交わす
6.引き渡し
7.確定申告などの税務対応

この中で売却の観点から一番大事なことは、なんといっても実際に販売活動をする不動産会社の選定です。

一般に不動産取引に危うさを感じるのはほぼすべて不動産会社が原因です。不動産の売却には言った言わないがつきものというイメージが昔はありました。

今は法律も厳しくなって重要事項説明書という書面が最終的に買主に発行され、その中に物件の内容はこまごまと全部記載されていますので、よほどのことがないと物件の主な内容で言った言わないというのはなくなりました。ただその書面を作成するのも不動産会社ですからいいかげんな調査をするようなところは論外です。

それと販売活動中の売主への報告や売主からの相談への対応、実際の動き方、お客様対応の様子など、不動産会社によってずいぶん違ってくるのも事実です。また、一口に不動産会社といっても大手、地域密着の中堅会社、実質的に社長が一人でやっている会社と様々ですが、ここは一概に大きな会社に頼めば安心というわけでもありません。

 

結局は担当者の人柄や人間力がサービスの質となりますし、なによりも不動産会社にはそれぞれ得意分野があるのです。

町中に強いとか、郊外の戸建てに強いとか、あの学校区に強いとか、テナントが強い、ワンルームを中心とした賃貸に強い、などなど。

なので、ご自分のマンションが郊外にあれば、お住まいの地域の郊外のマンション販売に強い不動産会社というのが間違いなくあります。

大手だからいいと言うわけでもありません。大手を含めた上で地元の良質な不動産会社に頼むのがいいと思います。

さてそれでは、そういう自分の物件とマッチングする不動産会社をどうやって探すかですね。不動産業界で働いてでもいない限り、どの不動産がどういう会社でどんな案件を得意としている、などというのはわからないものです。

そこでぜひおすすめしたいのが不動産一括査定サービスです。

不動産一括査定サービスとは

これはそのサイトを開けて必要項目を入力すると、自動的に最適な不動産会社を選び出し、まとめて査定を依頼できる優れものです。その他にも実際に取引して好印象だった不動産会社を知人からの紹介で教えてもらったりしたら、そこもぜひ連絡すべきと思います。

あと、一社だけに頼むより複数の会社に頼むほうがいいです。

一社だけより単純に買主への動きが多くなりますし、情報の質なども変わってきますので複数がお勧めです。

ただだからといってあまり多く、たとえば10社を越えて頼む必要はありません。不動産業界は販売中の物件は宅建協会のサイトなどで発信され、引き受けた会社経由でほぼすべての不動産会社の目に触れるようになってますし、取扱いもできます。

依頼する会社というのは自ら販売をするのはもちろん、売主の代理として他の不動産会社が買主を探して来る際の営業窓口でもあるのです。それだけにきちんとした対応ができる会社が望ましいですね。

さて数社を選んだら不動産会社とは媒介契約書を交わします。

媒介契約書の種類

これには、一般媒介契約と専任媒介契約、それと専属専任媒介の3種類があるのですが、複数の会社との契約は一般媒介契約になります。不動産会社は一社のみでやりたがるので、専任媒介を勧めてくるかもしれませんが、複数に依頼するためにはここは一般媒介で行きましょう。

続いて媒介契約書に謳われていますが、不動産取引には仲介手数料が発生します。マンションといえば400万円を超えてるケースがほとんどなので手数料は3%+6万円になります。
2000万円で売却した場合66万円ということになります。

ただ、これは定価ではなくてあくまで会社が受け取っていい上限額が66万円なので、人によってはもっと安くしてほしいと値引き交渉することもあります。しかしここが不動産会社のモチベーションなのでやめたほうがいいでしょう。そこにエネルギーを使うなら物件の売却交渉に割きましょう。

たとえば、手数料が66万円から50万円になって10万円得したとしても、それでモチベーションの下がった不動産会社が力が入らずに2000万円の価格が1900万円で売却になったら100万円損します。差し引きで90万円損することになりますね。

それよりも66万円のまま2000万円で売れた方が得なわけですし、気持ちよく不動産会社に頑張ってもらう方が得策です。

最初の勝負は3ヵ月以内

そしていよいよ販売が開始されると、最初の勝負は3ヵ月以内です。

不動産に限らず、なんでもそうなのですが新たな案件が市場にでると購入を考えている人の目に留まるものです。長期に探している人はすでにネット上ではめぼしいものはチェックを終えているので新しい物件に大いに注目します。

そして探している人の目に触れて検討の期間がおおむね終了するのが3か月なのです。

したがって3か月以内に決まらず、しかもその時点で目立った引き合いもない、という状態であればその場合は価格や内部の補修等含めていったん見直しが必要になる可能性大です。ですから最初の3か月は依頼した不動産会社にまめに連絡をとり、内見した人の数やその人たちの感想など細かく聞いて、一緒に検討を重ねていくのがいいでしょう。

複数社に頼むとこの場合、いくつもの意見が聞けます。どの会社も内見した人が価格が高いと言ってるとかであれば若干下げるのがいいでしょうし、どの会社も内見した人がお風呂が少しいたんでるのが気にあるとかであれば先に補修をするといいでしょう。

 

あと、安くてもいいからできるだけ早く売りたいときは不動産会社に買い取ってもらう買い取りというのがあります。これは不動産会社にとっては安く購入してリフォームなどを行い、売却する商品の仕入れとなるので価格が折り合えば買い取りをしたがっている会社は意外と多いものです。もちろん相場よりは安くなり、おおむね8割くらいになるので急ぎの時や、どうしてもうれない時の手段として考えに入れておくといいと思います。

マンション売却手続き

さて無事に買主が決まるとあとは手続きです。

不動産手続きはとても複雑で書類もたくさんあってと、頭を悩ませる人もいるかもしれませんが、ここは不動産会社が全部書類を作って重要事項説明や契約書押印手続きなどやってくれますから心配要りません。ただ売主買主双方立会のもので決済となるので当然同席は必要ですし、事前にそろえる書類もたくさんあります。

ただこれも不動産会社がすべて丁寧にリスト化してくれますし、書類がひとつでもないと取引できないこともあって、事前確認はきちきちと不動産会社が行うので指示に従ってあとは任せていれば問題ないと言えます。

決済当日はお金のやりとりをして、鍵の引き渡しを行って登記の変更を司法書士に依頼して実務終了となります。その後不動産売却税などの確定申告等になりますがその変も不動産会社が何かと教えてくれてサポートしてくれるのが一般的ですので、実は面倒なことは不動産会社がコンサルタントのようにサポートしてくれるのです。

それだけにマンション売却における不動産会社の役割は大きいものがあるのです。

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